Ohne Baugenehmigung kein Wohnungsbau. Deshalb gab die positive Entwicklung der Genehmigungszahlen in den vergangenen Jahren Anlass zur Hoffnung, dass die Wohnungsknappheit alsbald beseitigt sein könnte. Doch schon 2022 war ein schwieriges Jahr für den Bau: Explodierende Kosten durch Material- und Fachkräfteknappheit, Förderstopp sowie steigende Zinsen. Die Folge: Die Bauämter bewilligten rund 7 Prozent weniger Bauanträge als im Vorjahr. Diese Entwicklung setzte sich im Jahr 2023 nochmals fort – nun waren es rund 27 Prozent weniger Baugenehmigungen. Die Prognosen für die kommenden Jahre sehen noch düsterer aus: Das ifo Institut rechnet mit einem weiteren Rückgang.

Im vergangenen Jahr wurden rund 39 Prozent weniger Baugenehmigungen für Ein- und 48 Prozent für Zweifamilienhäuser erteilt als noch 2022. Zur Erklärung dieses deutlichen Rückgangs gehört, dass diese beiden Gebäudearten mehrheitlich von Privatpersonen errichtet werden und diese besonders sensibel auf die unverändert hohen Baukosten und die sich deutlich verschlechterten Finanzierungsbedingungen mit hohen Zinsen und dem Wegfall des Baukindergeldes reagiert haben. Angehende Selbstnutzer können sich den Neubau eines Eigenheims schlichtweg nicht mehr leisten. Eine ähnliche Entwicklung nimmt mittlerweile auch der Mehrfamilienhausbau mit einem Minus von 25 Prozent.

Die Zielmarke der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde auch 2023 deutlich verfehlt. Wie schon in den Jahren 2021 und 2022 lagen die Fertigstellungen erneut knapp unter 300.000. Den Prognosen der Bauwirtschaft zufolge ist in den kommenden Jahren mit einem weiteren Rückgang des Neubaus zu rechnen, weil weniger neue Bauvorhaben in Auftrag gegeben und zahlreiche Vorhaben storniert wurden. In der Folge klafft weiterhin eine große Lücke zwischen Wohnungsbau und dringend benötigtem neuen Wohnraum. Der Bauüberhang ist zwar leicht zurückgegangen, verharrt aber auf einem extrem hohen Niveau. Entspannung am Wohnungsmarkt ist nicht in Sicht.

Der Anstieg der Baukosten übertrifft die allgemeine Teuerungsrate in nahezu allen Feldern: Während die Verbraucherpreise im Jahr 2023 um 5,9 Prozent über ihrem Niveau von 2022 lagen, stiegen die Preise für Bauleistungen im selben Zeitraum um rund 9 Prozent. Besonders stark verteuert haben sich Dachdeckerarbeiten, aber auch viele andere Handwerksleistungen. Dahinter stecken die hohe Nachfrage und Kapazitätsengpässe. Preistreiber auf dem Bau sind aber auch gesetzliche Anforderungen wie das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) und Stellplatzvorgaben. Senken lassen sich die Baukosten unter anderem mit Hilfe des seriellen und modularen Bauens, also durch den Einsatz von Fertigteilen.

Dass die Immobilienpreise vom Standort abhängen, ist eine Binsenweisheit. Dafür sind aber nicht nur die lagebedingten Unterschiede bei den Bodenwerten verantwortlich, vielmehr gibt es ein deutliches Süd-Nord-Gefälle bei den Bauwerkskosten. Dabei gelten die typischen StadtUmland-Unterschiede bei den Baulandpreisen nicht ohne Weiteres auch für die veranschlagten Baukosten. Durch die Teuerung bei den Baumaterialien und die gestiegenen energetischen Anforderungen an den Neubau sind die Baupreise spürbar nach oben gegangen. Mittlerweile bewegt sich die Preisspanne zwischen 1.887 und 2.908 Euro.