Wer in den eigenen vier Wänden lebt, verfügt über ein höheres Vermögen als jemand, der zur Miete wohnt. Warum das keine Binsenweisheit ist: Erstens gilt die Regel auch für den Vergleich von Eigentümer- und Mieterhaushalten in derselben Einkommensgruppe, der Vermögensunterschied basiert also nicht auf Einkommensunterschieden. Und zweitens ist es eben nicht nur die Immobilie, die den Unterschied ausmacht. So haben Wohneigentümer im Alter von 50 bis 59 Jahren durchschnittlich auch ein höheres Geldvermögen angespart. Der Grund: Sie schränken oftmals ihren Konsum stärker ein, um zusätzliche Rücklagen zu bilden.

In jungen Jahren fällt die Anschaffung der eigenen vier Wände oft schwer – vor allem im Vergleich zur Mietbelastung. Dennoch lohnen sich frühe Sparanstrengungen auf lange Sicht zumeist, wie die Statistik zeigt. Demnach schwindet der Wohnkostenvorteil der Mieter mit jedem Jahr, in dem Eigentümer ihre Schulden tilgen können. Im Ruhestand schließlich haben Selbstnutzer die Nase eindeutig vorn: Die über 64-Jährigen mussten 2018 bei einem monatlichen Haushaltseinkommen von 2.000 bis 3.000 Euro nur 18 Prozent davon fürs Wohnen ausgeben. Gleichaltrige Mieter kamen in derselben Einkommensgruppe auf eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung von 27 Prozent.

Im Zeitraum von Juni bis Mitte Oktober 2023 zählte die Förderbank KfW gerade einmal 349 Zusagen für das neue Förderprogramm „Wohneigentum für Familien“. Förderfähig sind nur neu gebaute Eigenheime oder Eigentumswohnungen, die dem höchsten und sehr teuren Effizienzhaus-Standard 40 entsprechen. Erst die Erhöhung der anfangs sehr niedrig angesetzten Einkommensgrenzen von 60.000 Euro für Familien mit einem Kind auf 90.000 Euro hat die Nachfrage angekurbelt. Im ersten Halbjahr 2024 wurden immerhin 2.138 Anträge bewilligt. Im Vergleich zum Baukindergeld, als dessen Nachfolger das Programm gilt, dennoch eine bescheidene Dimension: Zwischen September 2018 und Dezember 2022 konnten immerhin gut 427.000 Familien mit Hilfe des Baukindergelds die eigenen vier Wände beziehen.

Der Staat unterstützt die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum seit Ende 2008 in Form der Eigenheimrente – mit dem so genannten „Wohn-Riester“. Das Eigenheimrentengesetz bezieht die Finanzierung von Wohneigentum in die Regelungen zur Riester-Rente mit ein. Gefördert wird der Kauf oder Bau einer Immobilie, seit 2014 auch der altersgerechte Umbau sowie seit 2024 die energetische Sanierung von Wohneigentum; Einkommensgrenzen gibt es keine.

Dabei erhöhen die Zulagen und die mögliche Steuerersparnis das Eigenkapital in der Sparphase, in der Darlehensphase senken sie die finanzielle Belastung. Nach Berechnungen der Zeitschrift „Finanztest“ können die Fördervorteile eine Größenordnung bis zu insgesamt 50.000 Euro erreichen.

Schon seit 1952 unterstützt der Staat das Sparen für Wohneigentum mit der Wohnungsbauprämie. Nachdem die Einkommensgrenzen von 1996 bis 2020 nicht mehr angepasst worden waren, hatten zuletzt selbst Berufsanfänger inflationsbedingt nur noch selten Anspruch auf die Prämie. Das sieht nun wieder besser aus: Anfang 2021 wurden die Einkommensgrenzen und der förderfähige Sparbetrag um ein gutes Drittel erhöht. Zudem ist der Fördersatz von 8,8 auf 10 Prozent gestiegen. Dadurch ist die Sparförderung deutlich attraktiver und erreicht wieder breite Bevölkerungsschichten. Das ist auch deshalb so wichtig, weil der Erwerb von Wohneigentum viel öfter am Eigenkapital als am Einkommen scheitert.

Gleiches Einkommen, unterschiedliche Wohnsituation – und unterschiedlich sparsam: Wer in den eigenen vier Wänden lebt, gibt weniger Geld aus als jemand, der zur Miete wohnt. Dass selbst nutzende Wohneigentümer mehr auf die hohe Kante legen, zieht sich durch alle Altersstufen. Zusätzlich zur ohnehin nötigen Tilgung der Baukredite sowie den Ausgaben für die Instandhaltung oder dem Aufbau einer Rücklage sparen die Eigentümer auch ein wenig mehr in anderen Sparformen und nehmen etwas seltener als vergleichbare Mieter Konsumentenkredite auf, die dann getilgt werden müssen. Unter dem Strich steht ein erheblich höheres Engagement für den Vermögensaufbau.

Ersterwerber von Wohneigentum brachten in den Jahren 2018 bis 2021 durchschnittlich 33 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein, wie die BBSR-Studie zur Wohneigentumsbildung ergab. Dass der Eigenkapitalanteil damit trotz der gestiegenen Immobilienpreise höher ausfiel als in der vorherigen Befragungswelle für die Jahre 2012 bis 2017, als er bei 28 Prozent lag, erstaunt nur auf den ersten Blick. Denn der Immobilienerwerb gelang zuletzt immer seltener – und oftmals nur dann, wenn Familie oder Verwandte den angehenden Eigentümern unter die Arme griffen: Während eigene Ersparnisse nur noch 38 statt 50 Prozent des Eigenkapitals ausmachten, stieg der Anteil von Erbschaften und Schenkungen von 21 auf 31 Prozent.

Eine knappe halbe Million Euro für ein Eigenheim – in vielen deutschen Ballungsräumen sind solche Preise fast schon Standard. Das in diesem Fall für eine sichere Finanzierung ohne Zinsaufschlag zumeist benötigte Eigenkapital in Höhe von 150.000 Euro (inklusive Kaufnebenkosten) können allerdings gerade einmal 3 Prozent der Mieter im typischen Erwerbsalter zwischen 30 und 39 Jahren aufbringen, wie das Forschungsinstitut empirica berechnet hat. Selbst bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro für eine Wohnung oder ein Haus müssten noch 100.000 Euro Eigenkapital vorhanden sein. Und das ist bei gerade einmal 7 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte der Fall.

Die Hypothekenzinsen haben sich im Laufe des Jahres 2022 mehr als verdreifacht und schwanken seitdem um die 4 Prozent. Die Zeit der Immobilienfinanzierung fast zum Nulltarif war schlagartig vorbei, doch die Immobilienpreise blieben zunächst hoch. Für Durchschnittsverdienende wurde der Immobilienerwerb damit vielerorts unerschwinglich, weil die Einkommensbelastung durch die Kreditraten zu hoch gewesen wäre. Inzwischen haben die Kaufpreise jedoch ein wenig nachgegeben, und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum hat sich leicht verbessert.

Angehende Wohneigentümer sollten mindestens 25 Prozent des Kaufpreises sowie die Erwerbsnebenkosten mit Eigenkapital bestreiten. Stellt man die regionalen Kaufpreise den regionalen Ersparnissen gegenüber, hatten 2023 nach Berechnungen von empirica 242.000 jüngere Mieterhaushalte eine Chance auf Eigentum. Infolge des Zinsanstiegs scheitern zwar mehr Interessenten als zuvor an der Einkommenshürde. Durch den Rückgang der Immobilienpreise hat sich die Lage an der Eigenkapitalhürde zuletzt aber ein wenig gebessert.