Im März 2022 endete eine mehr als ein Jahrzehnt andauernde Niedrigzinsphase. Die Zinsen für Baukredite begannen zu steigen, binnen kürzester Zeit hatten sie sich mehr als verdreifacht. Der Erwerb eine Wohnimmobilie wurde damit für Normalverdiener vor allem in den Ballungsräumen nahezu unerschwinglich – und die große Frage stand im Raum: Wann und in welchem Ausmaß würde der Zinsanstieg zu sinkenden Preisen führen? Anfang 2023 hatten die Immobilienvermittler der Landesbausparkassen und Sparkassen im Rahmen der Befragung für das LBS-Frühjahrsbarometer für den weiteren Jahresverlauf einen deutlichen Rückgang der Preise für Bestandsimmobilien prognostiziert, während sie beim Neubau eher mit Stillstand rechneten.

Inzwischen ist klar: Ihre Prognosen trafen weitestgehend ins Schwarze. Laut dem aktuellen LBS-Preisspiegel für Frühjahr 2024, der auf den tatsächlichen Vermittlungen basiert, lagen die Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser im Frühjahr 2024 um gut 11 Prozent unter dem Niveau im Frühjahr 2023 – dies war der erste Preisrückgang seit dem Jahr 2010 (Grafik). Auch die Preise für ältere Reihenhäuser (-9 Prozent) und Eigentumswohnungen (-6 Prozent) sowie für Bauland (-9 Prozent) sind im vergangenen Jahr spürbar gesunken. Neue Reihenhäuser kosteten dagegen in etwa genauso viel wie ein Jahr zuvor, neue Eigentumswohnungen waren sogar 1 Prozent teurer. Gebrauchte Immobilien haben damit inzwischen fast schon wieder das Preisniveau vom Frühjahr 2021 erreicht, während Neubauobjekte weiterhin deutlich teurer sind als vor der Zinswende im Frühjahr 2022. Grund dafür sind die hohen Baukosten.

Die sinkenden Preise von Bestandsimmobilien dagegen sind auf die geänderten Verhandlungspositionen am Immobilienmarkt zurückzuführen. Die Kaufinteressenten stehen nicht mehr Schlange, weil viele den Schuldendienst aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht mehr stemmen können. Nicht von ungefähr haben 90 Prozent der befragten Immobilienvermittler festgestellt, dass der Verkauf einer Immobilie länger dauere, als in den vergangenen fünf Jahren üblich war. Rund 60 Prozent gaben an, dass die Verkäufer eher als Mitte 2023 bereit seien, von ihren Preisvorstellungen abzurücken und Preisabschläge zu akzeptieren.

Doch nicht nur die Verkäufer machen Abstriche. Auch die Kaufwilligen tun ihr Möglichstes, um dem Zinsanstieg etwas entgegenzusetzen und ihre Finanzierungslast zu reduzieren. Am häufigsten, so berichten drei Viertel der Immobilienvermittler, würden Handwerksleistungen in Eigenarbeit erledigt (Grafik). Knapp zwei Drittel der Vermittler haben beobachtet, dass die Bereitschaft steige, Objekte zu erwerben, die nicht genau den ursprünglichen Vorstellungen entsprechen, gut die Hälfte hat von Standortkompromissen erfahren und knapp die Hälfte von zusätzlich mobilisierten Kapitalquellen.

Die Immobilienexperten erlebten zuletzt auch, dass Nachhaltigkeitsaspekte wieder etwas in den Hintergrund getreten sind. In der aktuellen Befragung gaben nur 15 Prozent der Vermittler an, dass dieses Thema bei den Kunden eine hohe oder sogar sehr hohe Relevanz habe – vor Jahresfrist sagten dies noch 20 Prozent der Befragten. Dass Nachhaltigkeit überhaupt eine Rolle spiele, bestätigten insgesamt aber immerhin 46 Prozent der Befragten und damit kaum weniger als im vergangenen Jahr, als es 48 Prozent waren. Ins Spiel komme der Klimaschutz immer dann, wenn er helfe Kosten zu sparen, beispielsweise wenn sich die Energieeffizienz durch Dämmmaßnahmen, Photovoltaik oder eine neue Heizung verbessern lasse, so die Erklärung der Experten für die beobachtete Verschiebung der Prioritäten auf Seiten der Käufer.

Bauland war in den vergangenen Jahren stets einer der limitierenden Faktoren für die Bautätigkeit – rar und entsprechend teuer. Deshalb wird die Mobilisierung von Bauland als einer der zentralen politischen Hebel angesehen, um mehr Wohnraum zu schaffen. Dem entgegen steht das umwelt- und klimapolitisch motivierte Ziel, Flächenversiegelung zu vermeiden. Dieser Interessenkonflikt dürfte ein Grund dafür sein, dass die befragten LBS- und Sparkassen-Experten die Entwicklung des Angebots an Bauland bis Ende 2024 sehr uneinheitlich beurteilen, unter dem Strich aber wieder etwas pessimistischer als im vergangenen Jahr. Mit einem knapperen Angebot an Bauland vor allem im südöstlichen Niedersachsen und im westlichen Thüringen zu rechnen, mit mehr Bauflächen dagegen in Berlin. Die Nachfrage nach Bauland dürfte bundesweit weiter abnehmen, vereinzelt zeigten sich die Immobilienvermittler aber auch wieder zuversichtlicher als im Vorjahr, vor allem für den Regierungsbezirk Tübingen in Baden-Württemberg. Die Baulandpreise werden nach Einschätzung der Experten im Bundesdurchschnitt noch einmal um 4 Prozent sinken. Besonders kräftig könnte der Preisrutsch in Mecklenburg-Vorpommern (Ost: -15,5 Prozent; West:-7,1 Prozent), Brandenburg (Südwest: -12,9 Prozent; Nordost: – 9,6 Prozent) und Berlin (-11,3 Prozent) ausfallen, während für das bayerische Oberfranken eine Verteuerung von Bauland um 2,5 Prozent erwartet wird.

Angebot steigend, Nachfrage schwankend, Preise weiter leicht rückläufig – so stellt sich die Situation im Frühjahr 2024 auf dem Markt für gebrauchte Einfamilienhäuser für die Immobilienexperten der Landesbausparkassen und Sparkassen dar. Mit einem geringeren Angebot an älteren freistehenden Einfamilienhäusern rechnen die Marktkenner nur in den Randgebieten der Republik, im südlichen Rheinland-Pfalz und im östlichen Mecklenburg-Vorpommern. Im übrigen Land gehen sie entweder davon aus, dass mehr Immobilien auf den Markt kommen – so etwa im westlichen Niedersachsen, im Regierungsbezirk Tübingen und in Berlin – oder das Angebot zumindest konstant bleibt. Gemischter ist das Bild in puncto Nachfrage: Mancherorts könnte sie sich erholen, andernorts aber weiter schwächeln. Am optimistischsten sind die Experten für Tübingen sowie Sauer-und Siegerland, am pessimistischsten für das nördliche Schleswig-Holstein.

Die Preise werden nach Meinung der Befragten fast überall noch weiter nachgeben, im bundesweiten Durchschnitt um 5,3 Prozent – allerdings sind die Erwartungen zumeist nicht mehr ganz so negativ wie im vergangenen Jahr. Besonders kräftig könnte der Preisrückgang nochmals in Mecklenburg-Vorpommern (Ost:-14 Prozent; West: -10 Prozent), im nördlicheren Schleswig-Holstein (-14 Prozent) und im Nordosten Brandenburgs (-10 Prozent) ausfallen.

Eigentumswohnungen werden anders als Eigenheime auch von Kapitalanlegern gekauft, die nicht selbst in ihrer Immobilie wohnen, sondern Mieteinnahmen erzielen wollen. Die hohen Baukosten gepaart mit den gestiegenen Zinsen haben die Investition in neue Eigentumswohnungen jedoch nicht attraktiver gemacht. Deshalb rechnen die LBS-Experten bundesweit ähnlich wie im vergangenen Jahr mit einem rückläufigen Angebot. Lediglich Schleswig-Holstein Nord, Hamburg und Umland sowie Sachsen-Anhalt Süd zeigen sich weniger pessimistisch. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Neubau dürfte sich im Verlauf des Jahres 2024 weiter abschwächen, allerdings urteilen die Experten hier uneinheitlich und nicht mehr ganz so negativ wie 2023. Mit einem wachsenden Interesse ist jedoch nur für Oberfranken zu rechnen. Das Preisniveau dürfte im Neubau nahezu konstant bleiben: Wo sich die erforderlichen Verkaufspreise nicht erzielen lassen, werden Wohnungen entweder gar nicht erst gebaut oder zumindest noch nicht angeboten. Ausnahmen bestätigen die Regel: In Mecklenburg-Vorpommern (Ost: -12 Prozent; West: -8 Prozent), dem südwestlichen Teil Brandenburgs, dem östlichen Teil Thüringens und in Oberbayern (jeweils -5 Prozent) könnten neue Eigentumswohnungen günstiger werden.

Rein theoretisch sollte Reihenhäusern die Zukunft gehören, weil sie das Eigenheimgefühl mit einer flächen-sparenden Bauweise verbinden und deshalb meist auch deutlich günstiger sind als eine Immobilie auf einem großen Grundstück. Die schwierige Situation für den Neubau trifft jedoch auch die Reihenhäuser. Deshalb gehen die für das LBS-Frühjahrsbarometer befragten Immobilienvermittler mehrheitlich davon aus, dass das Angebot an diesem Objekttyp 2024 zurückgehen wird. Die Nachfrage nach neuen Reihenhäusern wird nach Einschätzung der meisten Experten ebenfalls weiter abnehmen. Auch die Berliner Marktkenner sind inzwischen nicht mehr so optimistisch wie noch 2023, weder mit Blick auf das Angebot noch auf das Kaufinteresse. Die Preise für neue Reihenhäuser könnten im Bundesdurchschnitt um 1,4 Prozent sinken. In 28 von 43 untersuchten Regionen rechnen die Marktbeobachter mit Preisrückgängen, die stärksten werden für den Osten Mecklenburg-Vorpommerns (-9,6 Prozent) und das mittlere Rheinland-Pfalz (-7,5 Prozent) erwartet. Leichte Preisanstiege um 1 bis 2 Prozent könnten sich dagegen in Bremen und Umland, Sauer- und Siegerland, dem südlichen Rheinland-Pfalz und dem Saarland sowie Oberfranken ergeben.